ULI und IRE|BS: Städte nach Corona mit mehr Mischung, mehr öffentlichen Räumen, mehr Quartiersnähe und neuen Funktionen

Gero Bergmann, Chairman ULI Deutschland/Österreich/Schweiz, und Sabine Georgi, Geschäftsführerin ULI Deutschland/Österreich/Schweiz, dazu: „Die zwei zentralen Akteursgruppen für die Stadtentwicklung werden dabei öffentliche Einrichtungen und private Investoren sein. Der Umbau der Städte gelingt nur partnerschaftlich.“

Die Pandemie führt laut Studie nicht zur oft zitierten Stadtflucht oder zum Sterben der Innenstädte. Prof. Dr. Tobias Just, wissenschaftlicher Leiter IRE|BS Immobilienakademie: „Auch wenn die stärkere Verdichtung, die Nutzungsmischung und die kürzeren Innenstadtwege Aspekte mittelalterlicher Städte zurückholen, entsteht vor allem etwas Neues: Die Städte werden durch stärkere innere Quartiersbeziehungen strukturierter und gleichzeitig amorpher, da enge Gebäudezuordnungen häufiger aufgehoben werden.“ Franziska Plößl, wissenschaftliche Mitarbeiterin und Promovendin IRE|BS, ergänzt: „Städte werden somit wohnlicher, offener und dadurch menschenbezogener. Grüner werden sie ohnehin, aber nicht aufgrund der Pandemie, sondern weil es der Klimawandel erzwingt.“

In der Untersuchung erwartet eine Mehrheit von 33,58 %, dass die Städte stärker nach außen wachsen werden und dass Nachverdichtung zwar wichtig bleibt (20,83 %), jedoch den gesamten Veränderungsdruck nicht alleine bedienen kann. „Wir müssen deshalb in Metropolregionen aus Städten und ihrem Umland denken und handeln“, betont Georgi.

Um eine deutliche Reduktion innerstädtischer Wegstrecken zu erreichen, bedarf es eines Aufbruchs bestehender Stadtstrukturen hin zu einem Netzwerk quasi-autarker Quartiere, bei denen ein größerer Teil des Verkehrs im Quartier beispielsweise mit dem Fahrrad erfolgen könnte. Dies darf aber nicht nur für wenige ausgewählte Quartiere, sondern für möglichst viele gelten, da es sonst zu Verdrängungsprozessen kommen wird. Diese Quartiere können auch nicht alle innenstädtischen Funktionen aufnehmen – die Innenstadt wird zentrale Stadtfunktionen behalten.

Entsprechend entstehen die größten Herausforderungen gemäß den Befragungsteilnehmern in der Neugestaltung öffentlicher Räume und in der Umnutzung von Bestandsimmobilien. Durch den Umbau von Objekten entsprechend der neuen Bedürfnisse entsteht die Quartiersidee auch innerhalb von Gebäuden. Damit diese Kernherausforderungen gemeistert werden können, müsste nicht nur das Planungsrecht flexibilisiert, sondern auch mehr privates und öffentliches Kapital mobilisiert werden.

Die Anpassungslasten und -chancen verteilen sich unterschiedlich auf die Assetklassen: Das Wohnungsmarktsegment sowie Gesundheitsimmobilien und die Logistikbranche gehen gestärkt aus der Pandemie hervor und stehen im Fokus von sicherheitsgeneigten Investoren. Umgekehrt hat die Pandemie für Hotels und zahlreiche Handelsimmobilien Risiken offengelegt, die zuvor weitgehend unberücksichtigt blieben. Für diese Immobilienklassen wird eine Rückkehr zur Normalität nicht nur Zeit, sondern oft auch Neudefinitionen erfordern.

Aus der Befragung geht hervor, dass mit einem signifikanten Anstieg der Wohnungsnachfrage gerechnet wird. Weil diese Nachfrage nur unzureichend innerhalb der Kernstädte befriedigt werden kann und gleichzeitig mehr Freiraum im Umfeld der Wohnungen gesucht wird, dürfte dieser Nachfragezuwachs eher das Außenwachstum der Städte bewirken als die reine Verdichtung. Dieses Außenwachstum ermöglicht mehr Freiflächen und erzwingt gleichzeitig Betreuungs- und Versorgungsangebote sowie innovative Mobilitätskonzepte, damit auch einige innerstädtische öffentliche Angebote erreicht werden.

Für die Hotelbranche hingegen wird eine anhaltende Konsolidierung erwartet; gerade Geschäftsreisen dürften nach Einschätzung der Befragungsteilnehmer über einen längeren Zeitraum eingeschränkt werden. Stärker auf Freizeittourismus zielende Hotels – sowohl in den Kernstädten als auch auf dem Land – dürften früher aus der Krise zurückfinden.

Aus der Umfrage geht für Büroimmobilien hervor, dass die qualitativen Veränderungen schwerer wiegen als die quantitativen Nachfrageanpassungen, denn die Flexibilität der Büroflächen wird der bestimmende Faktor. Erwartet werden deutliche Verschiebungen in den Funktionen von Büros, so dass gemeinsame Räumlichkeiten für das Schaffen eines Unternehmensgeistes, kreative Arbeitsprozesse sowie schnelle und reibungsarme Kommunikation wertvoll sind. Das Büro verliert die Funktion als Produktionsort klar definierter Prozesse mit konkretem Ergebnis und wird stärker zur Interaktionsfläche. Für kreative und soziale Prozesse sind andere Flächen erforderlich als für reine Erledigungen.

Für Einzelhandelsflächen erwarten die Befragten starke Nachfragerückgange, weil die Pandemie zu einer Verstärkung des Wettbewerbsdrucks durch Online-Anbieter führte und damit neue Gewohnheiten schuf. Lebensmittelhändler, Fachmarktzentren und Discounter sind jedoch weitgehend von diesem Anpassungsdruck ausgenommen. Dass gerade der klassische innerstädtische Einzelhandel an Sogkraft einbüßt, liegt daran, dass das Internet typische Konsumvorteile der Innenstadt teilweise zu deutlich geringeren Transaktionskosten ermöglicht. So ist mit der digitalen Handelswelt geradezu eine zweite, virtuelle Stadt unter die physische Stadt eingezogen, dabei sollte sich die physische Einzelhandelswelt auf die Vorteile des Haptischen und von Erlebnissen konzentrieren.

Just: „In der Umfrage wurde wiederholt betont, dass es in vielfacher Hinsicht mehr Flexibilität bedarf: auch und gerade in Genehmigungsprozessen und bei Gebäude- und Vertragsstrukturen. Genau diese Umstellung auf ein höheres Maß an Flexibilität dürfte die größte Umsetzungshürde darstellen, vor allem, weil gleichzeitig betont wird, dass es eine engere Zusammenarbeit von privaten und öffentlichen Akteuren erfordert, sowohl hinsichtlich der Kapitalbeschaffung als auch des Know-hows.“ „Wir stehen erst am Anfang von Lernprozessen. Um diese über Stadtgrenzen hinweg zu beschleunigen ist ein intensiver Wissens- und Erfahrungsaustausch notwendig, damit erfolgreiche Best Practices schnell umgesetzt werden können. Auch hier sind Städtenetzwerke und Netzwerke für Städtevertreter hilfreich“, führt Plößl aus.

Bergmann: „Aufgrund der pandemischen Ausnahmesituation wird es zu Anpassungen der Stadtstrukturen kommen. Doch dies ist weniger der aktuellen Gesundheitskrise zuzuschreiben, als der Beschleunigung bereits bestehender gesellschaftlicher und technologischer Prozesse.“ „Es wird in Zukunft häufiger das umgesetzt, was schon vor der Pandemie technisch möglich war und dies wird die Art zu arbeiten, wohnen und konsumieren betreffen. Es werden sich also neue Gewohnheiten etablieren und damit werden neue Stadt- und Immobilienstrukturen erforderlich“, so Georgi abschließend.